נזקי מים עלולים להתרחש פתאום ולשבש את שגרת החיים. בין אם מדובר בנזילה מתקרת הסלון, או מקירות בית בקומת קרקע – ברוב המקרים, הגורם האחראי איננו בעל הנכס המיידי. אלו מכם שמתגוררים בבנייני דירות מכירים את הסיטואציה: מים חודרים מהשכן מלמעלה או מנקודה סמוכה שבנה הקבלן. כאן בדיוק המקום שבו חשוב לערב עורך דין המתמחה בנדל"ן ובליקויים תכנוניים וביצועיים.
כעורך דין שליווה עשרות לקוחות בסיטואציות מסוג זה, אני רואה שוב ושוב עד כמה פנייה מוקדמת לייעוץ משפטי משנה את כל התמונה – מקיצור הליכים יקרים ומייגעים, ועד הבטחת פיצוי הולם. אם אתם מתלבטים מתי בדיוק לערב עורך דין, חשוב להבין את גודל המשמעות הכלכלית והמשפטית של נזקי מים.
מאיפה מגיע הנזק ולמה זה משנה?
אבחון המקור לנזק מים קריטי לא רק לצורכי תיקון, אלא גם לקביעת האחראי – האם זהו השכן, הקבלן או אולי בכלל הרשות המקומית. אם מדובר בנזילה מצינור מים בדירה מעליכם, לרוב האחריות תוטל על השכן. לעומת זאת, נזילה מתוך קיר חיצוני שמקורו בליקוי בבנייה – כאן האצבע מופנית לכיוון הקבלן או לבעלי המקצוע שביצעו את העבודה.
כאשר בוחנים טענה לפיה נזק נגרם מהיעדר איטום מתאים או מהנחת צינור לקויה, יש צורך באיש מקצוע מוסמך שיערוך בדיקה – לא אחת מתוך רשימת גורמים המאושרים על ידי המדינה. למשל, בעת גיבוש חוות דעת של דוגם מים מוסמך, ניתן להיעזר בקורס דוגם מי שתייה כדי להבין את תהליך איסוף הראיות והבדיקה הנדרשת.
בבתי דירות רבים בישראל, מבנה הצנרת המשותף יוצר תחום אפור. צינור שהתפוצץ בתוך קיר משותף בין שתי דירות – מטיל אחריות חלקית על כל אחד מהצדדים. כאן תידרש חוות דעת הנדסית שתציין את אופי הליקוי ומיקומו, לצד ליווי משפטי שיידע כיצד לתבוע על פי חוק המכר או חוק המקרקעין.
מתי חייבים לערב עורך דין נדל"ן?
ברגע שמזהים נזק מים – תיקוני טיח מתקלף, רטיבות בתקרה, עיוות בריצוף – יש לתעד כל פרט כבר מהרגע הראשון. צילום, הקלטת שיחות מול הגורם הפוגע, שמירת מסמכים וקבלות – כל אלו יהפכו בעתיד לראיות משפטיות חיוניות.
ככל שהנזק גדול יותר, כך גובר הצורך בייצוג משפטי. במקרים שבהם המגעים עם השכן אינם מניבים פתרון, או כשמדובר בקבלן שמתכחש לאחריותו – עורך הדין יוכל לשלוח מכתב התראה רשמי, להסדיר פיצוי מחוץ לכותלי בית המשפט או ללוות אתכם בתהליך תביעה בשל ליקויי בנייה או נזקים ברשלנות.
מה כוללת הפעולה המשפטית?
פעמים רבות, מתחילים פתרון המחלוקת בשליחת דרישת פיצוי. כאשר הצד הפוגע מתעלם או דוחה את הטענה, נדרש לעיתים להגיש תביעה בבתי המשפט לתביעות קטנות או בבית משפט שלום בהתאם לסכום. תביעה כזו תנוהל בליווי עורך דין נדל"ן שבקיא בפסיקה ובחוקי האחריות של קבלנים, בעלי נכסים ושכנים.
- איסוף ראיות – צילומים, חוות דעת מומחים, קבלות תיקון
- בחינת סעיפי אחריות בחוזה מול הקבלן או המשכיר
- גיבוש עילה נזיקית בשל רשלנות או חוזית עקב אי עמידה בהתחייבויות
- הערכת שווי הנזק – עלות תיקון, ירידת ערך הנכס ונזקים עקיפים
במקרים רבים, שיקול דעת משפטי נכון עשוי לחסוך הליכים מיותרים. עורך הדין יידע מתי כדאי לפנות ליישוב סכסוך, מתי אפשר להפעיל פוליסה ביטוחית ומתי להפעיל את האחריות על פי חוק המכר.
נזקים בשל ליקויי בנייה ודיני אחריות הקבלן
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 מסדיר את אחריות הקבלן לתקלה או רשלנות במהלך ביצוע בנייה. החוק קובע תקופות אחריות שונות בהתאם לסוג הליקוי – החל משנה ועד שבע שנים לפי חומרתו. כאשר נזקי מים מתגלים בדירה חדשה, יש לבדוק מתי הסתיימה תקופת המסירה או המסירה המאוחרת, ובהתאם לכך לבדוק האם ניתן לתבוע את הקבלן על פי החוק.
גם אם חלפו מספר שנים, ייתכן והקבלן עדיין אחראי. לדוגמה, רטיבות החודרת מהמרפסת עשויה להיחשב לליקוי תכנוני – שתקופת ההתיישנות שלו נמדדת מיום גילויו או מיום שהיה אמור להתגלות. עורך דין מנוסה יידע כיצד לפרש את סעיפי החוק ולבחון אם קיימת עילת תביעה רלוונטית.
מה קורה כשהשכן מסרב לשתף פעולה?
במצבים בהם השכן מתכחש למקור הנזילה, מסרב לתקן או להתפשר – עורך הדין יוכל להגיש תביעה לפיצוי על הנזק ולבקש מהשופט צו עשה. המשמעות: השכן יידרש לבצע תיקון מיידי או לאפשר לבעלי מקצוע להיכנס ולתקן על חשבונו.
לצד הצעדים המשפטיים, לפעמים רצוי בסיטואציות כאלו לערב את ועד הבית או את חברת הניהול, בעיקר כשמדובר בצנרת משותפת. יש לשים לב להבדל בין נזק שנגרם מתוך דירת השכן לבין נזק שבתשתיות החוץ של הבניין. גם כאן, עורך דין מתמחה יוכל לזהות מה גבולות האחריות וממה יש להיזהר.
טיפים להתמודדות אפקטיבית וקדימה למניעה
- תעדו כל פרט מרגע זיהוי הרטיבות – כולל תאריכים, מיקום וסוג הנזק
- אל תמהרו לבצע תיקונים מבלי לקבל חוות דעת מומחה – פעולה זו עלולה לחבל בתביעה
- הפעילו את הביטוח במקביל – אך אל תסתמכו עליו לחלוטין, יש לבחון מקרים בהם הוצאות אינן מכוסות
- בקשו חוות דעת מקצועית ממומחה לרטיבות וליקויי בנייה לפני הגשת תביעה
- היוועצו עם עורך דין נדל"ן במהירות – כבר בשלב ההתכתבות עם הגורם הפוגע
ההשלכות של נזקי מים חורגות הרבה מעבר לאי הנוחות: הן משפיעות על ערך הנכס, על הזכות שלכם למגורים ראויים, ולעיתים יוצרות מצב של נזקי משנה כמו קצרים בחשמל או עובש שפוגע בבריאות. מניסיוני, מי שפועל נכון כבר מהשלבים הראשונים – חוסך לא רק עלויות אלא גם עוגמת נפש מיותרת.